A popularização da plataforma AirBNB em condomínios residenciais trouxe à tona um debate jurídico e social sobre a possibilidade de proibir ou regular o uso deste serviço em tais espaços.
Por Débora de Castro da Rocha*
Com mais de sete milhões de acomodações listadas em mais de 220 países, a AirBNB transformou-se em uma gigante da economia compartilhada, oferecendo uma alternativa de hospedagem com maior rotatividade, dando chances de lucros maiores em comparação com seu antecessor o aluguel de época.
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Contudo, a essa modalidade de hospedagem ser feita em condomínios residenciais tem gerado preocupações quanto à segurança, ao sossego dos moradores e à própria natureza residencial desses espaços, pois pensando na quantidade de pessoas diferentes que são permitidas diariamente a entrar no espaço reservado aos condôminos torna quase impossível manter um controle e uma segurança adequados.
“Essa discussão já ocorreu no passado, como pode ser exemplificado pela decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em 25 de novembro de 2021 (RESP 1.884.483), que marcou um ponto de inflexão na discussão, ao indicar que os condomínios podem proibir locações de curta temporada por meio de plataformas como a AirBNB, desde que haja votação em assembleia com quorum mínimo de 2/3 dos moradores e subsequente alteração da Convenção do Condomínio”, diz a especialista em advocacia imobiliária Débora de Castro da Rocha.
Essa medida visa preservar a segurança e o sossego dos moradores, frente à alta rotatividade de hóspedes que caracteriza esse tipo de locação.
Apesar da decisão do STJ referir-se a casos específicos, ela abre precedente para que outros condomínios sigam o mesmo caminho, embora a questão ainda não tenha sido plenamente pacificada no Judiciário brasileiro, mesmo porque, o próprio STJ já proferiu decisões nas quais estabeleceu que o uso de aplicativos caracteriza-se como contratos atípicos de locação com natureza de hospedagem, de tal modo que, se o condomínio possuir destinação residencial, e estiver expressamente prevista a proibição de uso das unidades para fins que não sejam residenciais, restaria impossibilitada a utilização de plataformas digitais, ainda que não haja proibição expressa quanto a sua utilização.
Algumas decisões em diferentes regiões do país ainda protegem o direito de propriedade dos que alugam por AirBNB, evidenciando a complexidade e a diversidade de interpretações legais sobre o tema.
Em resposta às decisões judiciais, a AirBNB defende que o aluguel por temporada é legal no Brasil, conforme previsto na Lei do Inquilinato, e argumenta que proibições ou restrições à locação temporária infringem o direito constitucional de propriedade. A empresa reitera seu compromisso em apoiar o crescimento econômico e permitir que proprietários obtenham renda extra, integrando-se à economia do turismo com segurança e praticidade, o que o faz apegando-se a ideia de que a utilização da plataforma se enquadraria em contrato de locação temporária.
Diante desse cenário, proprietários interessados em alugar seus imóveis por meio da AirBNB devem estar atentos às regulamentações de seus condomínios, analisando convenções e regimentos internos e participando ativamente das discussões em assembleias. O equilíbrio entre o direito de propriedade, a segurança e o bem-estar coletivo emerge como um desafio central nesse debate, exigindo diálogo, transparência e adaptação às novas realidades do mercado de locação e hospedagem.
Débora de Castro da Rocha é advogada especialista em Direito Imobiliário
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