Direito Hoteleiro é o ponto de partida desta instigante entrevista concedida pela advogada Ana Beatriz Barbosa Ponte ao DIÁRIO DO TURISMO.

REDAÇÃO DO DIÁRIO

Autora do livro homônimo, Ana compartilha os bastidores de quase três décadas de atuação no setor, revelando desde a complexidade dos contratos entre bandeiras e proprietários até os desafios regulatórios e operacionais enfrentados na implantação e gestão de empreendimentos hoteleiros. Em conversa com o jornalista Paulo Atzingen, editor do DIÁRIO, a autora também reflete sobre o cenário pós-pandemia, os efeitos da reforma tributária e a relevância da governança jurídica no setor. Confira: 

DIÁRIO: O que a levou, ou a inspirou, a escrever Direito Hoteleiro?

ANA – O livro é fruto de quase três décadas de atuação no setor hoteleiro. Comecei ainda estagiária no escritório Denis Borges Barbosa Advogados, acompanhando as operações do Hotel Le Meridien, no Rio de Janeiro. Logo depois, o escritório foi contratado para estruturar o empreendimento de Costa do Sauípe, em 1999/2000, e passamos a representar a Previ em diversos projetos imobiliários por cerca de sete anos. Nesse período, conduzi também a primeira franquia internacional da Marriott com a rede Hotéis Deville — uma negociação que me mostrou, na prática, a complexidade das relações entre bandeira e proprietário.

Tenho formação em Nova York e uma base sólida em propriedade intelectual, contratos e direito imobiliário, o que me permitiu desenvolver uma visão multidisciplinar e voltada ao negócio. Essa combinação de perspectivas — jurídica, contratual e operacional — acabou se tornando a espinha dorsal do livro.

A partir de 2011, já no Campos Mello Advogados, representei diversas bandeiras internacionais, entre elas:

Marriott, Grand Hyatt Barra da Tijuca, Aquisição do Hotel Tangará, Estruturação do Rosewood Cidade Matarazzo; Contratos de franquia e administração da Hilton, Instrumentos para a IHG

Hoje sigo representando proprietários de hotéis no Rio de Janeiro, em temas como benefícios fiscais e renegociações com bandeiras.

Ao longo dessa trajetória, senti falta de uma obra que organizasse, de forma acessível e prática, tudo o que envolve a relação entre bandeira e proprietário: os diferentes tipos de contrato, a legislação aplicável, e as particularidades dos empreendimentos multiuso e condo-hoteleiros.

Foi dessa lacuna que nasceu Direito Hoteleiro. O livro consolida a experiência vivida em campo — das negociações contratuais às estruturas de governança — e busca oferecer uma leitura técnica, mas aplicável ao dia a dia. Acredito que seja uma contribuição pioneira, pensada tanto para profissionais do Direito quanto para quem vive a hotelaria na prática.

DIÁRIO: Nos capítulos iniciais da obra, você define órgãos pertinentes ao setor turístico e hoteleiro, apresenta a base legal, licenças, alvarás, autorizações regulatórias… Qual o objetivo de tanto conteúdo “legal” no livro e a quem ele se destina?

ANA – Escrevi a obra em linguagem simples para que operadores hoteleiros possam consultá-la e aplicar o conteúdo no dia a dia, mas também para que advogados, investidores e gestores encontrem uma base sólida para atuar e representar clientes do setor.

A operação hoteleira envolve o cumprimento de uma série de normas e exigências, sob risco de penalidades e fiscalizações. Tendo acompanhado empreendimentos desde a aquisição do terreno até o início da operação, percebi a importância de abordar esses temas de forma prática e organizada.

Por isso, o livro traz um checklist de licenças, alvarás e registros, que ajuda o leitor a visualizar as etapas necessárias à implantação e à gestão de um hotel — servindo como guia para evitar autuações e atrasos.

Ao mesmo tempo, ressalto que cada empreendimento tem particularidades próprias, e a legislação aplicável pode variar conforme a localização, o uso e o tipo de operação. Assim, a obra oferece um norte de orientação, mas reforça a importância de contar sempre com profissionais técnicos, jurídicos e empresariais especializados para avaliar cada caso concreto.

DIÁRIO: Quanto tempo você levou para escrever o livro?

ANA – O conteúdo consolida quase 30 anos de vivência profissional, mas o livro propriamente foi escrito em cerca de três anos, pois dividia meu tempo entre lecionar e advogar.

DIÁRIO: Você apresenta os diferentes modelos contratuais do setor hoteleiro (arrendamento, administração, franquia, prestação de serviços). O que de fato se negocia em um contrato de gestão?

ANA – O teor varia muito conforme o tipo de negócio. Em geral, as negociações giram em torno de remuneração, serviços prestados, prazos, cláusulas de território, contribuições financeiras da bandeira, reservas, rescisões por desempenho, além de questões como lei aplicável, reposição de mobiliário e equipamentos, seguros obrigatórios e o nível de autonomia da operadora frente ao proprietário. Os capítulos sobre Cartas de Intenção e Cláusulas Gerais servem justamente como um norte para entender como esses pontos costumam ser estruturados.

Embora cada contrato tenha suas peculiaridades, busquei incluir no livro um checklist de temas essenciais a serem considerados nas negociações e implementações, para facilitar a visualização dos principais pontos de atenção.

Também dedico uma parte à comparação entre os diferentes modelos contratuais — arrendamento, administração, franquia e prestação de serviços — destacando quem assume o risco, quem arca com despesas, qual a vigência típica e as responsabilidades operacionais. Essa abordagem comparativa ajuda o leitor a compreender, de forma prática, as diferenças e riscos de cada modalidade, algo que costuma gerar muitas dúvidas tanto para operadores quanto para investidores.

DIÁRIO: A hotelaria contemporânea enfrenta desafios como as sequelas da pandemia, a proliferação e crise dos condotéis, o programa Perse e a recente reforma tributária. Estaremos preparados para essa nova era da hotelaria ou continuaremos aplicando soluções antiquadas a questões emergentes?

ANA – A resposta ainda está em construção. O mercado discute a revisão de contratos e a necessidade de revisar modelos de negócios diante de uma provável majoração da carga tributária.

A forma de IBS também com fatores diferentes de redução a depender do tipo de serviço será um fator complicador para as operações.

O setor é relevante. O Ministério do Turismo divulgou que, apenas no primeiro semestre de 2025 o setor de turismo brasileiro gerou mais de 114 mil empregos formais, sendo o segmento de alojamento e alimentação o maior empregador, com 36.574 novas vagas.

O setor vive um momento de reflexão e transformação, em que a governança, a sustentabilidade e o equilíbrio contratual passam a ter papel central nas negociações entre bandeiras e proprietários.

DIÁRIO: Na sua opinião, a hotelaria — no conceito moderno — só pode prosperar em um país com políticas liberais ou neoliberais, ou pode igualmente em outros regimes?

ANA – O conceito de hospedagem é anterior a qualquer política econômica moderna: nasceu do comércio e da troca entre povos. Hoje, ele se adapta a diferentes contextos políticos, pois o turismo e a hospitalidade são expressões universais de convivência e desenvolvimento.

As viagens e o lazer passaram a ser, além de desejo individual, motores de geração de emprego e fortalecimento de economias locais. O turismo é, portanto, uma atividade que transcende regimes políticos — ele floresce onde há troca, acolhimento e organização jurídica para sustentar essas relações.

Como mencionei na resposta acima, a hospitalidade é empregabilidade e desenvolvimento econômico. Esses números mostram que, independentemente de conjunturas políticas, a hotelaria continua sendo um vetor essencial de crescimento econômico e social — e reforçam a importância de obras como Direito Hoteleiro para orientar esse desenvolvimento com segurança jurídica e visão estratégica.

DIÁRIO:  André Abelha, autor da introdução.de seu livro afirma que os contratos constituem a fundação, a estrutura e o concreto que fundamentam a solidez do negócio hoteleiro. Pode explicar?

ANA – De fato, os contratos são o alicerce de qualquer negócio hoteleiro. Um empreendimento desse tipo nasce de uma base imobiliária: começa na compra do terreno, passa pelo contrato de construção e pela adaptação do imóvel aos padrões da bandeira. Cada etapa exige planejamento e estruturação de médio e longo prazo, porque a hotelaria depende de previsibilidade e governança para prosperar.

Quando o modelo envolve um condomínio, a convenção condominial ganha um papel essencial — é ela que organiza as relações entre investidores, administradora e operador. Da mesma forma, a proteção da marca e os contratos com fornecedores e parceiros comerciais funcionam como camadas de segurança jurídica que asseguram o bom funcionamento do empreendimento.

Em resumo, como bem disse o André Abelha, os contratos são realmente o concreto que sustenta a solidez da operação hoteleira. Sem eles, o negócio simplesmente não se mantém em pé.

DIÁRIO:  Como os leitores interessados podem adquirir seu livro?

ANA – Está disponível na https://www.amazon.com.br/Direito-Hoteleiro-Beatriz-Barbosa-Ponte/dp/8551935860 e pela livraria da Editora Lumen Juris

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