A Hotelaria e sua tendência asset-light ganham espaço no Brasil à medida que redes internacionais ampliam sua presença, investidores institucionais assumem ativos e novos modelos imobiliários, como as branded residences, aproximam os mercados de hospitalidade e residências de alto padrão. Os dados dessa matéria são do GRI Instituto.
REDAÇÃO DO DIÁRIO com informações do GRI Institute
O mercado hoteleiro brasileiro atravessa uma transformação em suas estruturas operacionais, societárias e imobiliárias. Depois de décadas marcadas pela fragmentação dos ativos e pelo financiamento pulverizado entre investidores individuais, o setor avança para um ambiente mais profissionalizado, com maior participação de operadores globais e capital institucional.
A recuperação da hotelaria urbana e a resiliência dos resorts e destinos de lazer contribuíram para a melhora do RevPAR — receita por quarto disponível — e das margens operacionais no período pós-pandemia. Esse cenário favorece conversões de hotéis independentes, estratégias asset-light, investimentos de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e projetos de branded residences.
Do condo-hotel à profissionalização
Durante anos, o condo-hotel foi uma das principais alternativas para financiar a expansão da hotelaria brasileira. Nesse formato, incorporadoras comercializavam quartos para investidores individuais, que posteriormente os colocavam em um pool de locação.
O modelo ganhou força principalmente entre 2008 e 2014, estimulado pelas expectativas em torno da Copa do Mundo de 2014 e dos Jogos Olímpicos de 2016. A expansão acelerada, porém, provocou excesso de oferta em mercados como São Paulo e Rio de Janeiro.
A recessão econômica de 2014 a 2016 agravou o quadro, derrubando ocupação, diárias médias e rentabilidade. A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) passou então a disciplinar as ofertas, estabelecendo regras mais rígidas para os contratos de investimento coletivo hoteleiro.
Após o novo choque provocado pela pandemia, o setor entrou em outro ciclo, apoiado em tecnologia, precificação dinâmica, maior disciplina operacional e recuperação das margens.
Hotelaria e sua tendência asset-light mudam expansão das redes
Uma das transformações mais importantes ocorre na separação entre propriedade do imóvel e operação hoteleira. Empreendimentos independentes e familiares enfrentam custos crescentes de distribuição por agências de viagens online (OTAs), necessidade de retrofit, complexidade tecnológica e escassez de profissionais qualificados.
Grandes redes, por sua vez, aproveitam escala, sistemas internacionais de distribuição, compras centralizadas e programas de fidelidade para ampliar sua competitividade.
É nesse ambiente que a Hotelaria e sua tendência asset-light ganham relevância. Em vez de investir diretamente na propriedade dos imóveis, grupos internacionais priorizam contratos de administração e, sobretudo, franquias. Segundo executivos da Accor citados no levantamento, entre 70% e 80% dos contratos de pipelines recentes da companhia seguem o modelo de franquia.
As conversões de hotéis existentes também passaram a desempenhar papel central. Elas permitem incorporar rapidamente empreendimentos independentes a marcas reconhecidas, evitando o longo ciclo de construção de novos hotéis.
A Accor, por exemplo, tem metade de sua expansão global recente associada a conversões. No Brasil, grupos como Marriott International, Hilton, Wyndham Hotels & Resorts e Minor Hotels também ampliam sua presença por meio de diferentes modelos de parceria e desenvolvimento.
O mercado doméstico fortalece essa estratégia: cerca de 85% do fluxo de hóspedes no Brasil é formado pela própria demanda nacional, reduzindo a dependência das oscilações do turismo internacional.
Capital institucional entra no jogo
A profissionalização da hotelaria também vem despertando maior interesse dos investidores institucionais. Tradicionalmente, hotéis eram considerados ativos mais voláteis que galpões logísticos ou edifícios corporativos, justamente pela variação diária de suas receitas.
Essa percepção começa a mudar com a melhoria da governança e a profissionalização da gestão. Entre os atrativos estão a possibilidade de reajustar diariamente as tarifas, a contratação de operadores especializados e oportunidades de aquisição de imóveis com preços considerados competitivos.
Um dos principais movimentos recentes foi a aquisição de 18 hotéis da AccorInvest no Brasil pela área imobiliária do BTG Pactual Asset Management, em uma operação de R$ 1,7 bilhão envolvendo 2,6 mil quartos.
Com a operação, o BTG passou a administrar um portfólio de 56 hotéis e cerca de 5 mil quartos. Os imóveis permanecem operados pela Accor por meio de contratos de longo prazo, exemplificando a separação entre propriedade imobiliária e gestão hoteleira que caracteriza a Hotelaria e sua tendência asset-light.
Branded residences ganham espaço
Outra transformação ocorre na própria concepção do produto hoteleiro. Mudanças nos hábitos de viagem, como o avanço do bleisure — combinação entre negócios e lazer —, exigem quartos adaptados ao trabalho remoto, internet de alta velocidade e maior flexibilidade operacional.
A digitalização também avançou para check-in virtual, controle de acesso por dispositivos móveis, integração de sistemas de gestão e precificação automatizada. Paralelamente, eficiência energética e sustentabilidade passaram a interferir diretamente nos custos e na rentabilidade dos empreendimentos.
Nesse cenário, as branded residences despontam como uma das vertentes mais valorizadas do mercado imobiliário e hoteleiro de luxo.
O modelo combina unidades residenciais privadas com serviços e estrutura de marcas hoteleiras reconhecidas. Para o incorporador, a comercialização antecipada das residências ajuda a financiar a construção. Para o comprador, oferece serviços de hotelaria e, em determinados projetos, a possibilidade de colocar o imóvel em um pool de locação quando não estiver sendo utilizado.
A associação a marcas internacionais também permite agregar valor aos imóveis. Segundo dados da Savills apresentados no levantamento, cerca de 70% dos novos projetos hoteleiros globais de luxo já incorporam estruturas mistas dessa natureza.
No Brasil, empreendimentos como Rosewood São Paulo, Fasano Cidade Jardim, Faena São Paulo e Kempinski Laje de Pedra exemplificam o avanço desse segmento.
Consolidação deve continuar
As perspectivas indicam uma intensificação do processo de consolidação. Hotéis independentes com menor capacidade financeira ou tecnológica tendem a buscar associação com grandes redes por meio de conversões, franquias ou contratos de gestão.
Ao mesmo tempo, FIIs e gestoras de private equity podem ampliar sua presença como proprietários dos imóveis, enquanto operadores internacionais concentram seus esforços na expansão de marcas e serviços.
A Hotelaria e sua tendência asset-light, portanto, sinalizam uma mudança estrutural: propriedade imobiliária e operação passam a ocupar papéis cada vez mais distintos. Paralelamente, as branded residences aproximam hospitalidade e mercado residencial de luxo, criando novas formas de financiar empreendimentos e monetizar marcas hoteleiras.
